Die Verjährungfrist für Auskunftsansprüche bei der Mietenbremse beginnt erst mit dem erstmaligen Auskunftsverlangen der Mietenden. Für alle Mieterinnen und Mieter in Hamburg, die seit dem 10.7.2018 eine Wohnung angemietet haben, hat der Bundesgerichtshof diese erfreuliche Entscheidung getroffen.

Viele, insbesondere private Vermietende, nehmen in Hamburg mehr Miete, als das Gesetz erlaubt. Doch da es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, gilt in Hamburg die Mietpreisbremse: Vermietende dürfen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ausnahmen sieht das Gesetz nur für Neubau bzw. Neubaustandard vor - oder wenn die Vormiete bereits überhöht war. Hat der Vermietende eine Modernisierung vorgenommen, ist darüber hinaus ein Modernisierungszuschlag möglich.

Zahlen Mietende mehr, kann die Miete abgesenkt und der Mehrbetrag zurück verlangt werden. Doch dieser Anspruch ist häufig nicht so einfach durchzusetzen. Um die zulässige Miete zu bestimmen, müssen Mietende nicht nur das Baualter kennen, sondern – je nach Fallkonstellation- auch auch die Höhe der Vormiete, die Kosten und den Umfang vorangegangener Modernisierungsmaßnahmen oder den Wert mitvermieteter Möbel. Diese Informationen hat in aller Regel nur die Vermieter:in. Daher haben Mietende gemäß § 556 g Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Auskunft.

Für diesen Anspruch war bislang unklar, wann die Verjährung eintritt d.h. wie lange Mietende Auskunft verlangen dürfen. Die mit der Sache befassten Vorinstanzen waren teilsweise der Auffassung, dass die Verjährungsfrist bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen beginnen soll. Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber nun klargestellt, dass der Auskunftsanspruch eigenständig und unabhängig von dem Anspruch der Mieter:innen auf Zahlung überzahlter Mieten verjährt. Ausschlaggebend ist laut BGH demnach der Zeitpunkt, in dem Mietende gegenüber der Vermieter:in erstmals Auskunft verlangen. Die Verjährungsfrist beginnt also mit dem Schluss des Jahres in dem das erste Auskunfsverlangen gestellt wird (31.12.) und beträgt drei Jahre. Wird die Auskunft nicht erteilt, müssen Mietende innerhalb dieser Frist den Auskunftsanspruch gerichtlich geltend machen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt sicher, dass Mietende auch nach längerer Vertragsdauer noch wirksam gegen überhöhte Mieten vorgehen können (Urteile vom 12.7.2023, Aktenzeichen ZR375/21, VIII ZR 8/22, VIII 60/22, VIII ZR 125/22).

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